Financiën en risico’s
Resultaat grondexploitaties
In de tabel hieronder is zichtbaar wat het voorgecalculeerde exploitatieresultaat is van de ‘In exploitatie genomen gronden’.
In exploitatie genomen gronden | Boekwaarde per 1 januari 2026 | Nog te realiseren kosten | Nog te realiseren opbrengsten | Exploitatie-resultaat eindwaarde | Exploitatie-resultaat startwaarde | Winst of verlies |
|---|---|---|---|---|---|---|
Woningbouw | ||||||
Oude Mars | -5.021.000 | 2.476.000 | 1.878.000 | -4.423.000 | -4.006.000 | winst |
Stadshagen - I en II | 1.897.000 | 7.438.000 | 9.854.000 | -519.000 | -471.000 | winst |
Stadshagen - De Tippe | -10.493.000 | 30.761.000 | 25.386.000 | -5.118.000 | -4.729.000 | winst |
Stadshagen - Breezicht Zuid | -8.380.000 | 10.777.000 | 919.000 | 1.478.000 | 1.339.000 | verlies |
Stadshagen - Breezicht Noord | -16.052.000 | 15.429.000 | 6.778.000 | -7.401.000 | -6.703.000 | winst |
Nieuwe Veemarkt | 7.081.000 | 25.810.000 | 49.199.000 | -16.308.000 | -14.196.000 | winst |
Noordereiland | 2.320.000 | 20.211.000 | 27.422.000 | -4.891.000 | -4.344.000 | winst |
Subotaal woningbouw | -28.648.000 | 112.902.000 | 121.436.000 | -37.182.000 | -33.110.000 | |
Bedrijventerreinen | ||||||
Hessenpoort I en II | 8.487.000 | 2.384.000 | 22.950.000 | -12.079.000 | -11.382.000 | winst |
Hessenpoort III | 5.294.000 | 8.214.000 | 17.622.000 | -4.114.000 | -3.727.000 | winst |
Voorsterpoort - Beers Stork locatie | 8.674.000 | 1.420.000 | 10.068.000 | 26.000 | 25.000 | verlies |
Voorsterpoort - Retail | 6.315.000 | 1.097.000 | 3.225.000 | 4.187.000 | 3.792.000 | verlies |
Voorsterpoort - Oost | 2.660.000 | 6.957.000 | 423.000 | 9.194.000 | 8.327.000 | verlies |
Subtotaal bedrijventerreinen/voorzieningen | 31.430.000 | 20.072.000 | 54.288.000 | -2.786.000 | -2.965.000 | |
Binnenkort af te sluiten | ||||||
Breecamp Noord | - 1.290.000 | 845.000 | 739.000 | -1.184.000 | -1.138.000 | winst |
Subtotaal binnenkort af te sluiten | - 1.290.000 | 845.000 | 739.000 | -1.184.000 | -1.138.000 | |
Totaal | 1.492.000 | 133.819.000 | 176.463.000 | -41.152.000 | -37.213.000 |
Voor de complexen met een verlies is ten hoogte van het exploitatieresultaat op startwaarde een voorzieningen gevormd in de MPV 2026
Onderbouwing van geraamde winstneming
Bij een aantal MPV-projecten is tussentijdse winstneming van toepassing. Voor alle MPV projecten is er een analyse gemaakt van de projectgebonden risico’s (ook voor de termijn na vier jaar) en is dit, indien van toepassing, als correctie meegenomen in de winstberekening. In de tabel hieronder staan de uitkomsten van de berekening over tussentijdse winstneming gepresenteerd.
Totaal winstname over 2025 | % opbrengst gerealiseerd | % kosten gerealiseerd | Winst-percentage | Winstname per 31.12.2025 |
|---|---|---|---|---|
Stadshagen I en II | 97% | 98% | 95% | - 325.000 |
Oude Mars | 94% | 83% | 78% | 3.408.000 |
Hessenpoort | 92% | 98% | 90% | 5.165.000 |
De Tippe | 69% | 60% | 41% | 1.369.000 |
Breecamp Noord | 96% | 91% | 88% | 380.000 |
Breezicht Noord | 86% | 57% | 49% | 1.848.000 |
Bos en Buitenplaatsen | 100% | 100% | 100% | 239.000 |
Stadshagen 1, fase 1 | 100% | 100% | 100% | 191.000 |
Totaal | 12.275.000 |
Vermogenspositie
In onderstaande tabel staan de belangrijkste financiële gegevens uit de MPV 2026 samengevat.
Resumé | Resultaat MPV 2026 | Resultaat MPV 2025 |
|---|---|---|
Resultaat grondexploitaties | 37.213.000 | 34.364.000 |
Saldo reserve Vastgoed | 17.873.000 | 28.546.000 |
Stand voorziening Vastgoed | 21.620.000 | 26.865.000 |
Risico's vastgoedontwikkelingen | 16.503.000 | 13.157.000 |
Het resultaat van de grondexploitaties is vermeerderd met € 2,8 mln. tot een positief resultaat van € 37,2 mln., daarbij moet worden vermeld dat in 2025 sprake is van een tussentijdse winstname van € 12,3 mln.
- Reserve Vastgoed
De financiële stand van zaken van het grondbedrijf op korte termijn wordt bepaald door de reserve Vastgoed. Dit kan ook wel de lopende rekening van Vastgoed genoemd worden. De hoogte van de reserve Vastgoed wordt bepaald door stortingen en onttrekkingen. Elk jaar wordt op basis van de stand van de reservepositie bepaald hoe hoog het bedrag is wat overgeheveld kan worden naar de Algemene Concernreserve (25)% en de het Investeringsfonds (75%) of wat gestort moet worden vanuit de Algemene Concernreserve. Het over te hevelen saldo van de reserve Vastgoed is per 31-12-2025 is € 17,9 mln. positief. Per 31.12.2025 resteert een reserve Vastgoed van € 0,1 mln.
- Voorziening Vastgoed
De voorziening Vastgoed is bedoeld voor de zogenaamde tekortplannen en de afwaardering van de voorraad gronden. Per 31-12-2025 is een totale voorziening gevormd van € 21,6 mln., bestaande uit een bedrag van € 13,5 mln. aan tekort complexen en € 8,1 mln. als voorziening voor de in voorraad zijnde gronden.
Risico's
Met het exploiteren van (bouw)grond zijn niet alleen grote bedragen gemoeid, er zijn ook forse risico’s aan verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de relatief hoge boekwaarden van de lopende exploitaties, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te genereren opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. De regels omtrent de risicosystematiek en het bijbehorende niveau van het weerstandsvermogen zijn vastgelegd in de nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen. In het overzicht hieronder zijn de gewogen risico’s van de MPV 2026 weergegeven.
De kans van optreden van de benoemde projectgebonden risico's binnen de complexen is gewogen, wat in onderstaande tabel is te zien. Er zijn voor € 21,5 mln. aan risico's benoemd, waarvan het totaalbedrag, na de wegingsfactor, voor in totaal € 10,1 miljoen meeloopt bij het bepalen van de noodzakelijke weerstandscapaciteit.
Risico's | Totaal | Wegingsfactor | Gecorrigeerd totaal |
|---|---|---|---|
Rood | 3.180.000 | 75 % | 2.385.000 |
Oranje | 12.347.000 | 50 % | 6.174.000 |
Groen | 5.998.000 | 25 % | 1.500.000 |
Totaal | 21.525.000 | 10.059.000 |
De economische risico's van de complexen worden gewogen conform de gestelde kaders uit de Nota van Uitgangspunten die de Raad op 19 januari 2026 heeft vastgesteld.
Economische risico's (gewogen) | MPV 2026 |
|---|---|
Programma | 2.606.000 |
Kostenstijging | 2.486.000 |
Opbrengstendaling | 1.352.000 |
Rente | - |
Totaal economisch risicobedrag | 6.444.000 |
Het totale risicoprofiel (projectgebonden en economisch) komt uit op € 16,5 miljoen en wordt als zodanig meegenomen in de paragraaf weerstandsvermogen en risico’s van de jaarrekening 2025. Het risicoprofiel waarmee het weerstandsvermogen wordt berekend was vorig jaar € 13,2 miljoen en dit jaar in totaal € 16,5 miljoen, wat € 3,3 miljoen hoger is dan bij de MPV 2025.