Fysiek domein

Het gemeentelijk vastgoed versterkt de maatschappelijke betrokkenheid in de wijken en stad

Doel 7.1.4 Vastgoed | Begroting 2025

De gemeente Zwolle heeft vastgoed in eigendom, waarin partijen zijn gehuisvest die van waarde zijn voor haar inwoners en de aantrekkingskracht van Zwolle versterken. Voorbeelden van maatschappelijke voorzieningen in gemeentelijk eigendom zijn wijkcentra, theaters en sportgebouwen. Daarnaast hebben we de huisvesting van onze eigen organisatie in bezit, de brandweerkazernes en een relatief groot aandeel van onze portefeuille is monumentaal. We zien ons gemeentelijk vastgoed als een middel om ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkelingen en activiteiten te ondersteunen of aan te jagen. We onderzoeken met het programma Maatschappelijke voorzieningen gebiedsgericht aan welke voorzieningen de bewoners behoefte hebben. Dit vertalen we naar een concrete huisvestingsbehoefte. Daarnaast werken we eraan dat ons vastgoed duurzaam en toegankelijk is.

De Kadernota Vastgoedmanagement 2025-2030 is in 2025 vastgesteld en gedeeld met de raad. In de kadernota zijn de kaders voor het vastgoedmanagement geactualiseerd en vastgelegd voor het in eigendom, beheren en aanhuren van gebouwde vastgoedobjecten. De hoofdstukken in de kadernota betreffen vastgoedvisie, vastgoedorganisatie, onderhouden, optimaliseren, verhuren, aankopen en ontwikkelen, verkopen en financiën en risico's. Begrippen die centraal staan in de nota zijn: kwaliteit, transparantie, uniformiteit en duidelijkheid.

In 2025 zijn de volgende projecten en resultaten vanuit programma vastgoed gerealiseerd:

• Verduurzamen vastgoed:
  • In 2025 zijn vier verduurzamingsprojecten opgeleverd, te weten: Zerboltstraat 63 (Stichting Focus), gymzaal Gouwe, Ateliergebouwen Koewegje en het Palet. De CO2 reductie per gebouw is circa 70% en ateliergebouw Koewegje is zelfs gasloos geworden. De verduurzaming van de brandweerkazerne Marslanden is aanbesteed en uitgewerkt. De uitvoering is gestart en zal in 2026 opgeleverd worden.
  • Inmiddels is voor negen gebouwen DuMaVa subsidie vanuit het Rijk verkregen. Dit betreft circa 30% van de noodzakelijke investeringen. Cofinanciering van de gemeente komt uit het budget dat beschikbaar is gesteld bij de perspectiefnota '25-'28 en de perspectiefnota '26-'29 op basis van de Routekaart voor de verduurzaming van het maatschappelijk vastgoed. Het betreffen de volgende gebouwen: Bewegingshuis Stadshagen, gymzaal Zwarteweg, het Anker, Wijkcentrum Holtenbroek, Vml Elbertschool aan de Veemarkt, de Klooienbergboerderij, cultureelgebouw Eureka, gymzaal Korianderplein en het hoofdkantoor van Travers aan de Burg. Drijbersingel.
  • In 2025 is er een raamovereenkomst aanbesteed, waarmee wij twee aannemers hebben gezocht voor alle verduurzamingsprojecten die we de komende vijf jaar gaan uitvoeren. Inmiddels is deze aanbesteding geslaagd en worden de negen gebouwen voorbereid en verwachten wij deze in 2026 en 2027 uit te voeren. Daarna kunnen deze aannemers aan de slag met volgende verduurzamingsprojecten. De capaciteit uit de markt hebben we met deze aanbesteding aan ons verbonden wat in de krappe arbeidsmarkt ons gaat helpen tempo te maken.
• Programma Maatschappelijke voorzieningen:
  • De voormalige huisartsenpraktijk aan de Radewijnstraat 2 in Diezerpoort (eigendom gemeente) is ontwikkeld tot Bewonerswerkplaats. Uit evaluatie blijkt de meerwaarde voor de wijkbewoners.
  • Met het Dorpsplan Wijthmen als onderlegger, is de herontwikkeling van het Kulturhus De Elshof in Wijthmen uitgewerkt. De stichting Kulturhus werkt toe naar privatisering van het vastgoed en de voorbereiding van de verbouwing op basis van de beschikbaar gestelde gelden (€ 1,9 miljoen) vanuit de gemeenteraad.  
  • De jongerenvoorziening Holtenbroek/Aa-landen is gerealiseerd in een (tijdelijke) unit aan de Lassuslaan. We geven de doelstelling ‘Vitaal en gezond leven’ invulling door de ontwikkeling van een multifunctioneel Cruyff Court aan de overzijde van de unit. Hiervoor is budget gereserveerd. Parallel aan dit proces loopt de verkenning naar een toekomstbestendig concept voor de jongerenvoorziening.
  • Binnen de gebiedsontwikkeling van De Aa-landen is een gezamenlijke visie en programma van wensen met stakeholders van voorzieningen in beeld gebracht. Dit leidt tot een programma van eisen en een uitgewerkte businesscase, specifiek voor de herontwikkeling van wijkcentrum De Bolder, de Stadkamer, sportvoorzieningen in combinatie met het Meander college.
  • Het sportaccommodatiebeleid is geactualiseerd vanuit een integrale aanpak (onder andere vastgoed, onderwijs, voorzieningen, MO, sport). Het onderzoeksresultaat en advies worden benut voor een gezamenlijke visie en plan van aanpak.
• De Kadernota Vastgoedmanagement is in 2025 door het college vastgesteld en aan de raad ter informatie aangeboden. De kaders rondom vastgoedmanagement zijn hierin geactualiseerd en vastgelegd. In 2025 is er gestart met het opstellen van een Strategisch Portefeuilleplan die in 2026 in besluitvorming wordt gebracht.
• In 2025 is de buitenkant van de Wheeme gerestaureerd, waardoor deze weer voldoet aan de zorgplicht die wij als eigenaar van dit erfgoed hebben. Ondertussen zijn we op zoek naar een passende functie. Het is met de beperkingen van het gebouw op het gebied van bijvoorbeeld toegang niet makkelijk deze te vinden. In 2026 werken we daaraan verder.
• De Stadsfoyer in Stadshagen is in ontwikkeling en onderdeel van de uitbreiding van het winkelcentrum.
• Het Bruisend Trefpunt in Zwolle-Zuid is in voorbereiding, waarbij gekeken wordt op welke wijze met de toekomstig eigenaar van het bovengelegen leegstaande schoolgedeelte tot een goede locatieontwikkeling gekomen kan worden.

Kadernota Vastgoedmanagement 2025-2030

Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

De activiteiten van doel 7.1.4 hebben per saldo €879.000 meer gekost dan begroot. Dat komt door een negatief resultaat van €549.000 op de lasten en een positief resultaat van €337.000 op de baten. Daarnaast is er een lagere onttrekking aan de reserve van €666.000. Hieronder worden de grootste afwijkingen op verschillende onderwerpen verklaard:

Planbaar onderhoud
De kosten voor planbaar onderhoud zijn €610.000 lager dan begroot omdat we diverse werkzaamheden niet in 2025 hebben kunnen uitvoeren. Dit budget blijft gereserveerd voor 2026.

Capaciteit
Er zijn hogere kosten doordat er meer uren zijn doorbelast van vastgoed en objectbeheer. Dit geeft een nadeel op de lasten van €630.000.

Overige exploitatiekosten
De overige exploitatiekosten zijn €505.000 hoger dan begroot. Dit nadeel wordt veroorzaakt doordat de energiekosten en OZB €595.000 en €185.000 hoger zijn. Op de verzekeringskosten wordt een voordeel gerealiseerd van €275.000.

Huurinkomsten
De inkomsten van tankstations zijn €185.000 hoger dan begroot. Daarnaast waren de huurinkomsten van de Overtoom 1 & 5 niet begroot in 2025. Dit geeft een voordeel op de baten van €200.000.

Verbouwing ANNO - Melkmarkt 41

Voorbereidingskrediet De Pol

Statenzaalcomplex-Diezerstr 80

Aankoop voedselbank

Voorbereiding de Wheeme

Westerlaan verl. verv LED

Blijmarkt 25 - Brandveiligheid

Verduurzaming maats. vastgoed

Programma maatschappelijke voorzieningen

Stadsfoyer Stadshagen

Bruisend Trefpunt Zwolle-Zuid

Toegankelijkheid gem. vastgoed

Aankoop bewegingshuis Stadshagen

Huisvesting de Nooterhof

Aankoop Radewijnstraat 2

Herinrichting Bogenhal

Verduurzaming Gouwe 10

Verduurzaming Koewegje 4

Verduurzaming Marsweg 39

Verduurzaaming Bagijneweide 15-17

Verduurzaming Zerboltstraat 63

Voorbereidingskrediet Turfmarkt 5

Renovatie dak Ossenkamp 7, zwembad

Renovatie de Wheeme

Verduurz. maatschappelijk vastgoed 2024

Kulturhus Wijthmen

Hanzel 95 Rode hal - aank/verb

Uitvoeringskrediet Turfmarkt 5

Wijkcntr De Bolder inc Stadkm

VVI Verhuurde panden jaarschijf 2023

VVI Verhuurde panden jaarschijf 2024

VVI Verhuurde panden jaarschijf 2025

VVI Verhuurde panden jaarschijf 2026

Verduurzaming Bagijneweide 15-17
Er is een overschrijding bij de verduurzaming van de Bagijneweide 15-17. Dit pand is onderdeel van een totaal krediet van €10,1 miljoen dat bedoeld is voor 5 panden. Deze 5 panden samen laten geen overschrijding zien.

Afgesloten kredieten Vastgoed
Een aantal projecten zijn conform begroting afgerond en in 2025 afgesloten:

• Aankoop voedselbank
• Blijmarkt 25 - Brandveiligheid
• Aankoop bewegingshuis Stadshagen: voor de aankoop van het bewegingshuis is €3,3 miljoen besteed. Daarnaast is er nog €1,2 miljoen beschikbaar voor de verduurzaming van deze locatie. De verduurzaming loopt via de subsidieregeling Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed (DUMAVA) waarvoor een apart krediet wordt ingericht. Het krediet voor de aankoop kon daarom in 2025 worden afgesloten.
• Huisvesting de Nooterhof